2020年8月，國家發(fā)改委辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》，開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，聚焦京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等重點(diǎn)區(qū)域。公募基建REITs的推出，在盤活存量降低杠桿的同時，有助于形成有序的良性循環(huán)，拉動基建投資的持續(xù)增長。

　　首次試點(diǎn)的中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs資產(chǎn)主要包括倉儲物流，收費(fèi)公路、機(jī)場港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目，以及信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

　　數(shù)據(jù)中心“C”位出道

　　隨著人們對數(shù)據(jù)處理速度和遠(yuǎn)程工作學(xué)習(xí)需求的提高，對處理大量數(shù)據(jù)的要求也有所提高。加之，疫情對網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的需求急劇上升，對數(shù)據(jù)中心的容量的需求呈指數(shù)增長。在監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)一步明確政策之下，數(shù)據(jù)中心、5G、互聯(lián)網(wǎng)等新基建產(chǎn)業(yè)有望加速REITs試點(diǎn)工作的推進(jìn)，探索新的融資渠道以引入更充足的資本支持，加速新基建的行業(yè)的投資發(fā)展。

　　數(shù)據(jù)中心的設(shè)計(jì)是基于在網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施上傳遞、加速、展示、計(jì)算、存儲數(shù)據(jù)信息。數(shù)據(jù)中心就是用來存放這些應(yīng)用程序和數(shù)據(jù)的物理設(shè)備的物業(yè)。相比于零售、辦公、物流等不動產(chǎn)類型，該使用空間對應(yīng)的是服務(wù)器等高尖端設(shè)備。因此，數(shù)據(jù)中心在物業(yè)建造、運(yùn)營方面更為專業(yè)化，比如恒溫恒濕、絕對安全、能源供應(yīng)保障等，其附加值顯著高于傳統(tǒng)類別資產(chǎn)。它的價值也不僅僅是房地產(chǎn)價值，而是作為一種資產(chǎn)包，包含土地和建筑物的價值、設(shè)施設(shè)備的價值、運(yùn)營收益以及增值服務(wù)帶來的收益等。

　　從整個市場格局來看，中國已經(jīng)成為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎，百行百業(yè)的大發(fā)展都需要有數(shù)據(jù)中心的支撐。據(jù)中國IDC圈數(shù)據(jù)顯示，中國IDC市場發(fā)展迅猛。中國IDC市場規(guī)模將在2022年達(dá)到354億美元，2017-2022年復(fù)合增長率達(dá)到27.1%。

　　中國IDC市場規(guī)模(US$bn)

　　國內(nèi)大型數(shù)據(jù)中心有超過65% 都集中在北、上、廣三地，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)是數(shù)據(jù)中心最為集中的地方。數(shù)據(jù)中心的分布主要為兩個方面：一是市場導(dǎo)向型，一線城市需求相對較高，目前大型的數(shù)據(jù)中心主要集中在一線城市及其周邊;另一種是資源導(dǎo)向型，隨著一線城市資產(chǎn)供應(yīng)端的緊張，由于其土地成本低、電費(fèi)便宜和氣候適宜等低廉的成本，促使數(shù)據(jù)中心建設(shè)投資開始加速向二線、三線城市轉(zhuǎn)移。數(shù)據(jù)中心市場參與者主要包括電信運(yùn)營商(電信、移動和聯(lián)通)，他們是數(shù)據(jù)中心建設(shè)的主力軍，在政策、資金、人力方面都有極為顯著優(yōu)勢，超過60%的數(shù)據(jù)中心都由三大電信運(yùn)營商持有。第三方數(shù)據(jù)中心，像萬國數(shù)據(jù)、世紀(jì)互聯(lián)等服務(wù)商占比較小，但增速最快。

　　中國IDC市場競爭格局

　　數(shù)據(jù)中心的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要包括三個部分，基礎(chǔ)設(shè)施、IDC托管/增值、服務(wù)商。數(shù)據(jù)中心主要是提供的服務(wù)器托管業(yè)務(wù)以及個性化的增值服務(wù)需求。根據(jù)服務(wù)的性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)，運(yùn)營模式可分為自持型和租賃型。自持型運(yùn)營方，包括地產(chǎn)、廠房的開發(fā)，機(jī)電設(shè)備和提供運(yùn)行維護(hù)服務(wù)。這類型的運(yùn)營方主要為大型的運(yùn)營商和云服務(wù)企業(yè)(電信、阿里云等)以及第三方IDC企業(yè)(萬國數(shù)據(jù)、世紀(jì)互聯(lián)等)。租賃型的運(yùn)營方，提供設(shè)備和運(yùn)維服務(wù)或僅提供服務(wù)。這類運(yùn)營方租賃場地，提供服務(wù)。數(shù)據(jù)中心主要的收入來源于機(jī)柜的出租和運(yùn)維增值服務(wù)。國內(nèi)大多數(shù)收取費(fèi)用的方式是以機(jī)柜數(shù)量的進(jìn)行租賃，少量的以電量和功率計(jì)量。

　　IDC的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

　　IDC運(yùn)營模式

　　“步步為營“的數(shù)據(jù)中心REITs

　　在成熟資本市場，投資數(shù)據(jù)中心的投資主體是房地產(chǎn)信托基金(REITs)。在美國，最大的數(shù)據(jù)中心REITs有Equinix, Digital Realty Trust等，市值都在100億美金以上。在亞洲，有新加坡的專注數(shù)據(jù)中心投資的Keppel DC REITs，以及Mapletree Industrial Trust等。在國內(nèi)，目前專注于數(shù)據(jù)中心重資產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司幾乎沒有。從目前國內(nèi)交易案例來看，數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)層面收益率較高，平均資本化率在8%~10%的區(qū)間，遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)地產(chǎn)。數(shù)據(jù)中心具有現(xiàn)金流穩(wěn)定的特點(diǎn)，由于基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)投入相對較大，運(yùn)營方離開的成本較高，因此一般租期較長?，F(xiàn)金流穩(wěn)定且擁有上升空間的特點(diǎn)使其成為機(jī)構(gòu)投資者盡相追逐的目標(biāo)。新冠疫情下，中國全行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型提速、直播商業(yè)爆發(fā)，加上“新基建”政策的推動，中國迎來數(shù)據(jù)中心投資建設(shè)狂潮。

　　REITs的組織形式分契約型和公司型兩種。美國的數(shù)據(jù)中心REITs以公司型為主，即數(shù)據(jù)中心公司整體上市，投資者作為REITs公司股東委托管理層經(jīng)營管理。新加坡數(shù)據(jù)中心REITs則以契約型REITs為主，新加坡的Keppel DC REITs是第一個底層資產(chǎn)以純數(shù)據(jù)中心發(fā)行的reits。Keppel DC REITs于2014年12月上市，最初上市的資產(chǎn)包括6個國家的8個數(shù)據(jù)中心。截至2020年12月31日，房地產(chǎn)投資信托基金的投資組合價值約為30億美元，由19個數(shù)據(jù)中心組成。

　　Keppel DC REITs組織結(jié)構(gòu)

　　新加坡的Keppel DC REITs 在IPO時市場估值高于其資產(chǎn)價值9%，目前該溢價率已升至30%，表現(xiàn)遠(yuǎn)高于其他房地產(chǎn)資產(chǎn)類別。根據(jù)2020年數(shù)據(jù)，Keppel DC REITs總回報(bào)率高達(dá)83.3%，高居新交所45支REITs首位。根據(jù)3年期和5年期總回報(bào)率數(shù)據(jù)，Keppel DC REITs總回報(bào)率分別以39.3%、29.3%繼續(xù)高居第一位。這充分反映出Keppel DC REITs在市場低迷期收益的穩(wěn)定性。同時， Keppel DC REITs的表現(xiàn)與NAREIT子板塊數(shù)據(jù)中心指數(shù)(+36%)保持一致，此外，其與全球市值最大的數(shù)據(jù)中心Equinix公司(+39%)的表現(xiàn)也保持一致。Keppel DC REITs的發(fā)行，為我們公募基建REITs的推出提供了借鑒經(jīng)驗(yàn)。

　　Keppel DC REITs總收入和凈資產(chǎn)收入

　　“深根固柢”評估數(shù)據(jù)中心

　　數(shù)據(jù)中心的估值是發(fā)行公募reits最基礎(chǔ)的工作。不同于傳統(tǒng)的物業(yè)擁有較為成熟的評估機(jī)制，數(shù)據(jù)中心在位置、建筑物、安全和服務(wù)要求都是高度專業(yè)化的，且可比案例相對較少，難以收集市場數(shù)據(jù)。因此，它作為一種獨(dú)特的財(cái)產(chǎn)類型，擁有特定的評估方法。

　　數(shù)據(jù)中心主要因素

　　從房產(chǎn)估值角度，數(shù)據(jù)中心的成本價值由多因素構(gòu)成，主要包括土地建筑物的成本、非IT設(shè)備成本，即基礎(chǔ)設(shè)施如電力系統(tǒng)、制冷系統(tǒng)、監(jiān)控管理系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、東環(huán)系統(tǒng)等、IT設(shè)備成本和所提供的運(yùn)維服務(wù)的增值成本(人工、管理等)。多因素重置成本加總減去折舊攤銷，即可得到數(shù)據(jù)中心的價值。但是這種成本法的缺陷是，由于這類物業(yè)的特殊服務(wù)性，其各因素共同產(chǎn)生的協(xié)同價值無法體現(xiàn)，因此應(yīng)用這種方法計(jì)算的價值是相對低于其實(shí)際的價值的。

　　從資產(chǎn)估值角度，數(shù)據(jù)中心的市場價值通常是其生產(chǎn)能力的因素。因此，以預(yù)期未來的凈收益折現(xiàn)來測量估值。國外成熟市場喜歡用EV/EBITDA，國內(nèi)券商研報(bào)也有用PE估值的。EBITDA息稅折舊攤銷前利潤，即扣除利息、所得稅、折舊、攤銷之前的利潤，其中最重要的指標(biāo)即收入、成本、折舊和報(bào)酬率的確定。

　　數(shù)據(jù)中心的收益收入一般為按機(jī)柜模塊進(jìn)行出租，出租形式分為零售型和批發(fā)型。以機(jī)柜出租主要涉及的參數(shù)有單個機(jī)柜年租金、機(jī)柜數(shù)量、上架率等。成本中最大的消耗是耗電量，能占運(yùn)營成本的40%-60%。在收入中剔除水電費(fèi)用、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)用、設(shè)備折舊、其他能源費(fèi)等成本，得到其EBITDA值。由于市場較不成熟，獲取報(bào)酬率的方法受到局限，目前僅通過對比其他不動產(chǎn)的報(bào)酬率或投資的機(jī)會成本獲得。EV/EBITDA有其合理性和局限性，其有兩方面的缺陷，一是融資成本的差異。IDC是重資產(chǎn)行業(yè)，擁有再融資和高負(fù)載的特性;二是項(xiàng)目儲備差異。EV/EBITDA反映了靜態(tài)估值，但是無法兼顧施工中和待上架項(xiàng)目的未來收益折現(xiàn)。

　　數(shù)據(jù)中心已成為一個必不可少的工具。盡管如此，數(shù)據(jù)中心的實(shí)際數(shù)目相對較少。這意味著可比的、公開市場出租或出售的交易案例非常有限。數(shù)據(jù)中心是一種價值來源于某些獨(dú)特的特征，估價師必須能夠認(rèn)識到這些特性對資產(chǎn)的價值產(chǎn)生的影響。因此，在評估數(shù)據(jù)中心需要運(yùn)用重要的判斷因素得出估值數(shù)字，并提供詳細(xì)的這類資產(chǎn)的知識和經(jīng)驗(yàn)，最終采用相應(yīng)的原則評估方法。

　　數(shù)據(jù)中心擁有巨大的吸引力，但門檻遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)類型，需要較高的技術(shù)門檻以及一定得資金實(shí)力，同時需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行管理。在中國目前還處于起步階段，隨著未來數(shù)據(jù)量持爆發(fā)式增長，這個領(lǐng)域?qū)刑S式發(fā)展。

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